在薪資漲幅<房價漲幅的今日，合資買房的需求越來越高。

而中華民國房地產採產權登記制，登記人可以對房子做未來的規劃，包括產權變更、變賣或是出租等等

對於合資買房的人來說，產權登記就是保障自己權益的關鍵議題之一

若沒有搞懂的話，可是辛辛苦苦賺了錢結果幫別人買房子呀！

關於產權登記的方式，細節與重點各不相同

好租123特地幫大家整理，一起來解密

共同登記—產權最保險，但不利節稅、貸款、繼承問題

• 定義及實務做法

共同登記就是雙方都是持有人，沒有經過對方同意之前，不可以進行買賣、出租等行為。而一般來說，根據雙方財力條件等因素不同，出資的比例可能不一樣。因此雖然是登記共同持有，但實務上也一定要記得標註2人個別出資的比例、貸款的成數及用誰的名字、稅務規費等責任義務分配等，未來拆分才有依據。

• 小缺點／注意事項

1. 首先在節稅方面，土地增值稅的自用住宅優惠稅率，有「一生一次」的規定，也就是符合自用住宅條件時，每人一生限用一次優惠稅率，如果採共同登記，申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格，往後若再購置房產及出售，雖然仍可適用「一生一屋」規定，但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產，如此一來，出售第2 間以上房屋，將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。
    
2. 其次在貸款方面，一般而言，銀行大多不接受所有權不完整的物件作為擔保品，主要是因為擔心求償複雜、產權轉移不便。因此大多數情況下，比起單一登記人可能擁有的7~8成貸款成數來說，共同登記的貸款成數大約只會有5~6成，相差了許多！（前前後後可是差了好幾百萬呀！）
   因此在貸款上的配套做法，是推派貸款條件較好的其中一人去當借款人，另一人就可以當連帶擔保人，增加貸款人的信用條件，用這些配套措施將兩個人綁在一起，也可以讓貸款條件變好。
    
3. 再來是有繼承相關的麻煩問題。假設共同登記人A與B之間並沒有法定關係，那麼A去世的情況下，A的產權並不會歸屬給B，而是給A的法定繼承人。也就是說，A跟B的父母或兄弟姊妹，可能會共同持有一間房子，再加上不是親屬關係，對於房產處置在事前是沒有任何共識的，一定會有很多的困擾。
    

4. 最後有一個小重點也分享給大家，依據《土地法》第34 條之1 規定：

   「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算。」

   因此，在合資買房的持分比例上，要注意不可以有登記人的持分比例超過2/3，否則他將會擁有自行處理這間房子的權力。為保障自己的權益，這也是必須要注意的重點之一喔！

綜上所述，事實上用共同登記的做法會有不少的缺點，因此就有很多人想了解其他的保障方式，甚至是只登記在一人名下，如何保障其他人權益的作法。讓好租123繼續帶你看下去！

抵押權設定—確保債權的一種方式

事實上在買房子過程中，借款給登記人買房的人或機構，都可以在權狀做抵押權設定。而通常最大的出資人都是銀行，因此我們常見到權狀上的抵押權第一順位是貸款銀行。而合資買房的話，也可以設定抵押權給其他出資者，此時其餘出資者為第二順位債權人。如此一來，當登記名義人私自售屋時，其餘出資者均有受償的權利。不過這個做法只能保障擁有債權，不能防止登記人賣屋，所以如果想防止登記人處分掉房子，需要搭配以下的其他做法。

預告登記—可預防合資物件被登記人處分

預告登記是產權登記過程中的一種配套措施，由登記名義人簽署一份「預告登記同意書」，即房屋所有權若要轉賣，抵押貸款，或是將房子贈與給別人，必須先經過對方同意，塗銷預告登記後才能執行，屬於「限制登記」的一種。不過預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分，因此雖然預告登記的手續費比較低(約5000元)，但近來已較少人選擇辦理預告登記，轉而使用信託登記。

信託登記—權利保障相對完善的做法

簡單來說，就是登記人將房子委託給其他合資人，由其他合資人代為管理和處分，而這個做法的好處就是信託期間，法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此不動產，因此可以對抗查封、假扣押、假處分等情況。

而信託登記的作法，在法律上登記人仍然是受益人，因此這個做法是權利方面的保障，在利益方面的分配，需要搭配合資買房契約裡面的協定，來完善合資人的整體權益，契約的寫法也相當重要！

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