「危老重建」作為城市發展的重要一環，不僅涉及建築物的更新與改進，更扮演提升居住品質和城市安全性的重要推手。

政府積極倡導並推動此項計畫，以鼓勵民眾踴躍參與，透過一系列的優惠措施，為老舊建築帶來嶄新生命，同時為都市環境注入活力。在本文中，我們將深入探討危老重建的優點、缺點，以及與都市更新計畫相異之處。

危老重建是什麼？

（示意圖/取自unsplash）

危老重建，即危險及老舊建築物加速重建，是指對於老舊或有安全隱患的建築進行重新建造、整修、或加固的過程。此項重建主要旨在提升建築物的結構安全性和實用功能，以符合現代建築標準和居住需求。

這一概念起源於2017年5月內政部營建署所公布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，旨在推動都市中存在安全風險的老舊建築進行全面更新。

為了激勵公眾參與危老重建，政府制定了一系列的鼓勵措施，包括容積獎勵、費用補助和稅收減免等。從案件數量的角度來看，2018年核准了72件，2019年增至313件，到2020年11月底更達到1,112件，呈現出快速增長的趨勢。

截至2021年底，全台危老申請件數達2,458件，核准1,951件，顯示危老重建在市場上普遍受到歡迎且獲得積極參與。這項法案的實施有助於提升城市建築物的結構安全性，同時也推動了都市更新的進程。

危老重建的過程通常需要取得相應的法規批准，同時可能需要考慮保留建築的歷史文化價值。這種作法不僅有助於改善城市的建築結構，還提供了更安全、現代化的居住環境。

想知道你的住宅是否符合危老重建的條件嗎？來看看以下的兩個步驟，讓你快速進行比對！

步驟 1：確認以下三個條件：

1. 位於都市計畫區內： 你的住宅區或商業區都符合條件，但若是在非都市土地上，如農舍，可能不適用危老重建。建議查看土地謄本，上面會有詳細資訊。
2. 屬於合法建築： 擁有使用執照的建築即為合法。如果建於民國60年修法前，可能沒有使用執照，但不代表非法。需向當地政府詢問，多數可補辦使用執照。
3. 不屬於古蹟或政府指定的歷史建築： 政府通常會公告歷史建築，所有權人會收到通知。如不確定，可向當地文化局查詢。

若符合上述條件，可進入確認是否為危險或老舊建築的階段。

（示意圖/取自unsplash）

步驟 2：只需符合以下條件之一，即可申請危老重建

1. 有立即危險的建築，如海砂屋或危樓： 政府要求限期拆除或補強，或耐震評估未達乙級。
2. 屋齡30年以上，無電梯，耐震評估為乙級。
3. 屋齡30年以上，有電梯，耐震評估為乙級，經詳細評估後，確認補強成本超過重建成本的一半。

想了解危老重建的申請流程和時程嗎？讓我為你一一解說

1. 申請期限：

• 危老重建設計畫的申請期限截至民國116年5月31日。如果你有計畫進行申請，務必確保在這截止日期前提出！

2. 申請流程：

• 向各縣市政府辦理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」業務的窗口提出申請。
• 申請受理後，相關負責的單位將進行危老資格審查。這包括確認建物是否被視為歷史建築需要保存。
• 同時進行結構評估，結構評估可能包含初步評估和詳細評估兩階段。在這過程中，你可能需要檢附相關文件。此外，申請者還可提出評估費用的補助。

3. 施工階段：

• 若建物符合危老建築物的認定，你即可提出建造許可證和拆除許可證的申請。
• 開始進行實際的施工，施工完成後，將核發使用執照，代表重建工程完成。
• 同時，你即可享受地價稅及房屋稅減半的徵收優惠。

這是整個危老重建的基本流程，每一步驟都有相應的程序和要求。確保按照正確的流程進行，你就能夠順利完成危老重建，並享受相應的優惠。

（示意圖／取自pixabay）

危老重建帶來的優點

1.容積獎勵

單一案件的容積獎勵最高可達建築基地基準容積的1.3倍，或者原建築面積的1.15倍。新制度的「時程+基地規模獎勵」更可提供最高10%的基準面積。舉例來說，一座100坪的危老建物若符合條件，最多可蓋回140坪的新屋。

2.時程、基地規模獎勵

危老重建條例公布的前3年（2017年5月~2020年4月）提出申請可獲得10%的時程獎勵，之後5年的時程獎勵逐年遞減。基地規模獎勵則在重建面積達到200平方公尺時就可獲得2%容積獎勵，每新增100平方公尺增加0.5%容積獎勵，合計不能超過10%。

3.其他容積獎勵類別

除了上述的容積獎勵，還有多種其他類別的獎勵，例如對於基地未達200平方公尺、且鄰接建物屋齡均未達30年的獎勵為2%，總和上限不超過30%，在設計建物時可以納入考量。

4.建蔽率

住宅區建蔽率放寬至60%，而高度管制則由各地方主管機構訂定標準。

5.稅賦減免

參與危老重建的居民可享有多項稅賦減免優惠，包括地價稅在重建期間全免，建物完成2年內減半。房屋稅方面，重建期間全免，建物完成2年內減半，若在10年內未買賣或移轉則可延長減半期限至最長12年。

6.費用補助

各縣市的費用補助規定有所不同，以台北市為例，提供初步評估時的危老重建補助12,000~15,000元，詳細評估補助費用30%，最高至40萬元。每案的計畫補助為55,000元及行政作業費5,000元，但名額有限，需在申請前確認。

7.利息補貼與信用貸款

居民若擁有自住房屋且符合申請條件，可獲得每戶最高350萬元的重建工程貸款利息補貼，貸款期限最長20年、寬限期最多5年。信用貸款的每戶額度最高為300萬元，無特殊身分資格的限制，貸款期限為5年。

危老重建的缺點

1.支出費用

儘管政府提供多項針對危老重建費用的支援政策，但仍是一筆不小的開銷，可能不是所有權人都能負擔得起。即便有補助，實際的重建成本仍可能超出預期，需要謹慎評估與籌措資金。

2.基地問題

危老重建可能面臨基地形狀不方正、地形狹長或零碎的情況，這使得平面配置變得複雜，同時也增加了外部和內部空間規劃的難度。一些重建案例的公設比例可能因此而偏高，進一步增加了設計和施工的複雜性。

3.全體同意

危老重建需要獲得全體所有權人的同意，特別是在公寓大樓的情況下。由於一些住戶可能已經進行過自己的裝潢，維護得不錯，或是有人無法負擔額外的費用，因此取得全體同意可能相對困難。協商與說服所有權人參與重建計畫需要花費額外的時間和精力。

危老重建和都市更新的差別

危老重建：

• 建築面積限制： 危老重建並無最小建築面積的硬性限制，因此對於較小的建築物也適用。這使得危老重建更具彈性，可以針對個別建築進行更新，而不受到面積的約束。
• 流程相對較簡單： 危老重建的流程相對簡單，民眾參與的門檻較低，並且政府提供一系列的優惠措施，鼓勵老舊建築的更新。

都市更新計劃：

• 最小建築面積限制： 都市更新計劃要求最小更新面積必須達到1000平方公尺，這對於小型建築物可能會是一個限制。這意味著都市更新更適合於大範圍的城區發展和更新。
• 程序複雜且有限： 都市更新計劃涉及較複雜的程序，包括公聽會和說明會，需要估價師和建築師的參與。整個流程相對耗時且複雜，通過的機率較低，相對而言，參與的門檻也較高。

結語

危老重建不僅關乎建築結構的更新，更係涉及城市面貌的改變和社區生活的提升。

政府提供的各項支持措施實實在在地帶來了實質利益，使得危老重建在過去幾年中取得了驚人的成果。

然而，我們也不能忽視危老重建所面臨的挑戰，包括高額的支出和取得全體同意的難度。

儘管如此，這股改變城市風貌的浪潮將持續為我們的城市注入新的生命力，打造更安全、現代且宜居的社區。這種推動城市發展的力量，正成為城市進步的重要引擎。

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