二房東解密：快速了解合法性與報酬率必看簽約注意事項！

好租小學堂發布日期 2023-09-28

大家經常聽到「二房東」這個詞，對吧？但它究竟是什麼意思，跟「惡房東」有關係嗎？就讓我們用最簡單的方式解釋一下，二房東其實就是第二位房東，如果你是租屋族，你可能會說，一個房東已經快讓我入不敷出了，何況還有第二個房東呢！
事實上，二房東最初也是租客，他們租了一個房子，然後再把這個房子租給其他人，我們稱這個過程為「轉租」。許多二房東透過這種方式賺取中間差價，但也有些人只是把多餘的房間出租，和其他人共同分擔房租。
為什麼越來越多人願意當二房東呢？當二房東是否違法呢？它到底有多賺錢呢？現在就跟著筆者一起深入探討，揭開租屋世界的神秘面紗吧！

二房東是什麼？

二房東其實是指自己並未擁有房屋的所有權，但卻把房子的一部分轉租給其他人住的人。

大部分的二房東是為了賺取租金價差而來的，他們租下一個地方，再轉租給其他人，賺取差價，但也有些人可能只是家中有多餘的房間，想要找人一起住，這樣每個人都能省一些房租，有趣的是，我們所熟知的包租代管業者其實也是一種特別的二房東！

二房東違法嗎？

看到這裡，你可能會好奇：「那些沒有擁有房屋的人，把房東的地方轉租給別人，到底合法不合法呢？」

原則上，當二房東是不違法的！根據民法第443條的規定，「承租人未經出租人同意，不得將租賃物轉租他人。但是，如果租賃物是房屋，且合約中未明確禁止轉租的情況下，承租人可以將一部分轉租他人。」

簡單的說，如果你想當二房東，必須要告知原始房東，並確保租賃合約中沒有明確禁止轉租的條款，如果合約中沒有明文禁止，且原房東未反對，那麼你就可以轉租部分房間。

如果你的租賃契約中沒有「房客不得轉租」的條款，那麼即使是房客，將租屋部分轉租也是合法的！

但要注意，這種「合法轉租」僅適用於部分租屋的情況。如果你把整個租屋處或所有房間都轉租出去，那就是「違法轉租」了，要小心喔！

租房世界的三明治關係：房東、二房東、新房客的有趣關係！

首先，大房東就是老大，他跟二房東簽了一份合約，但這還不是重點，現在讓我們重頭戲登場——二房東！這位就是大房東的房客，有時候也叫他「原始租客」，他租了整個地方，再透過一些方式，他可以再把房子租給其他人，也就是新房客（我們叫他們「二房客」）。

想像一下，大房東和二房東之間就像是租賃的乾爹乾媽，有一份超級密切的關係，但這只是上半部，下半部更有趣！大房東和第三者房客其實是沒有直接租約的關係的，就像三明治中的兩片麵包，中間的部分是二房東，把租約和租金連接起來。

所以，這個租房三明治裡有很多層次，每一層都有自己的故事。記住，租房不僅僅是簡單的租金交換，它是一個充滿趣味和挑戰的小世界！

租賃關係	原房東	二房東	新房客
原房東	−	有契約關係如房屋有毀損，原房東可向二房東請求損賠（民法 432 、 444 條）	無契約關係原房東不可向新房客收取租金如房屋有毀損，原房東可向新房客請求損賠（民法 184 條）
二房東	有契約關係如房屋有毀損，原房東可向二房東請求損賠（民法 432 、 444 條）	−	有契約關係如房屋有毀損，二房東也可向新房客請求損賠（民法 432 條）
新房客	無契約關係原房東不可向新房客收取租金如房屋有毀損，原房東可向新房客請求損賠（民法 184 條）	有契約關係如房屋有毀損，二房東也可向新房客請求損賠（民法 432 條）	−

資料參考：全國法規資料庫，筆者彙整

買房收租投資報酬率VS二房東報酬率

大家有沒有聽過這個話題？「Cosmo，你知道嗎，當二房東報酬率可真是不得了！還不需要花太多錢，特別適合年輕人！」有時候會有朋友這樣問我，老實說，如果我們只看優勢的一面，他們說得一點也不錯。但問題在於，他們漏了考慮到一個大大的「風險」。

身為經營多年買房收租的房東，同時也經營著兩家租賃代管公司，無論是買房出租還是當二房東，我都深刻理解這兩者的運作。所以，現在就跟我一起來計算投報率，看看它們是否如你所想，那麼美好？不要錯過這場報酬率的對決！

買房收租投資報酬率試算

在試算二房東的投資報酬率之前，我們先來看看一般買房收租的投資報酬率是如何計算的！

舉例：買價 1,250 萬、裝潢 250 萬、月租金 6 萬。
ROI = （年 72 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5%）/（總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬）= 11.4%
年代租費用：月租金 6 萬 x 50% = 3 萬。年代管費用：年租金 72 萬 x 10% = 7.2 萬。
扣除代租代管費用的 ROI =（年 72 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5% – 3 萬 – 7.2 萬）/（總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬）=9.36%
扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 1 個月=（年 66 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5% – 3 萬 – 6.6 萬）/（總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬）= 8.28% （年淨利 41.4 萬 )
扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 2 個月=（年 60 萬租金 – 房貸 1,000 萬 x 房貸利息 1.5% – 3 萬 – 6 萬）/（總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬）= 7.2% （年淨利 36 萬）
扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 8 個月=（年 24 萬租金 – 房貸1,000 萬 x 房貸利息 1.5% – 3 萬 – 2.4 萬）/（總成本 1,500 萬 – 貸款 1,000 萬）= 0.72% （年淨利 3.6 萬）

二房東投資報酬率試算

接著我們來看看二房東的投資報酬率試算：

舉例：向屋主承租 3 萬，月租金 5 萬，前期總支出 30 萬，簽約 5 年。
ROI = （（（出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬）x 12） – 年攤提費用 30 萬 / 5 年）/ 30 萬 = 60%
年代租費用 = 月租金 5 萬 x 50% = 2.5 萬。年代管費用 = 年租金 60 萬 x 10% = 6 萬。
扣除代租代管費用的 ROI = （（（出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬）x 12） – 年攤提費用 30 萬 / 5 年 – 2.5 萬 – 6 萬）/ 30 萬= 31.7% （年淨利 9.5 萬）
扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 1 個月 = （（（出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬）x 11）– 年攤提費用 30 萬/ 5 年 – 2.5 萬 – 5.5 萬 – 3 萬）/ 30 萬 = 16.67% （年淨利 5 萬）
扣除代租代管費用的 ROI 又空窗 2 個月 = （（（出租金額 5 萬 – 屋主租金 3 萬）x 10）– 年攤提費用 30 萬 / 5 年 – 2.5 萬 – 5 萬 – 6 萬）/ 30 萬 = 1.67% （年淨利 0.5 萬）

二房東的真相：被動收入還是自找麻煩？

有多少人夢想著擁有「被動收入」而踏上了收租的路？但坦白說，當你仔細算一下，成為大房東，買房出租，甚至請代租管業者協助管理，你會發現事情並不是那麼簡單。

假如你的出租管理物業遇到兩個月的空置期，報酬率就會從乍看之下的9.36% 跌到7.2% ，哪怕是八個月的空置，報酬率也不會歸零。

然而，二房東的情況稍微不同，雖然扣除代租管費後，報酬率高達31.7%，但只要空租兩個月，報酬率就會瞬間跌至1.67%，再持續空租下去就變虧本了。答案很簡單，成本放在分母，分母越小，報酬率波動就越大，這就是當二房東的壓力所在。

更有趣的是，估算顯示，未請代租管的二房東報酬率高達60%，但一旦請了代租管，報酬率馬上腰斬。所以，許多初入行的人發現，根本無法負擔代租管費，只能自己親力親為，這變成了另一份全職工作。所以，我總是提醒學員，不要被表面的「低投資成本」和「高報酬率」所迷惑，作為投資者，除了報酬率，還要冷靜思考風險，並學習必要的技能，避免草率投資。

小心二房東的奇葩騙局！租屋前一定要知道的事情

讓我們來看看以下三種常見的二房東騙局：

一次付清房租後就消失：這些二房東要求租客一次性付清所有房租，然後就消失了，錢跟人都不見了。

租約快到期，二房東偷偷逃跑：有些二房東會在租約快到期，甚至已經到期時，趁原房東還沒現身的時候，偷偷把房子轉租出去，然後就消失了。

租屋期間偷偷高價轉租：這種二房東在租約期間，暗中將房子高價轉租給其他人，賺取價差，然後突然消失。

這些二房東的騙局層出不窮，不僅對房客造成嚴重損害，還影響了租屋市場的品質。所以，無論你是房東還是房客，在租屋前一定要仔細詢問對方的背景和身份，以免因小失大！

跟二房東簽約要注意這些事！

那麼，要如何避免被二房東騙局呢？在簽約前，切記以下重點：

確認對方是否有合法轉租權的書面證明，包括與原房東的租約中是否有轉租的同意條款，或是授權委託書（如果是包租代管）。
檢查原房東的租約，確認租金和租賃期限等相關信息，以確保租金合理且期限無風險。
在新租約中明確列出付款方式、租賃期限、費用分攤等事項，並保留相關的付款憑證，以便日後解決潛在的糾紛。

如果你不留心，被原房東發現時，二房東可能已經消失了。即使你向原房東求情，他們也可能主張終止租約。所以，請謹慎選擇你的租屋夥伴，別讓二房東的花招騙了你！

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